32. Hessischer Mietertag

Zum 32. Hessischen Mietertag hatte der Deutsche Mieterbund – Landesverband Hessen e.V. seine Mitgliedsvereine am 12./13. Mai 2006 in den Großen Saal der Stadthalle in Bad Hersfeld eingeladen. Der Hessischen Mieterorganisation gehören 25 Mitgliedsvereine an, die 35 Beratungsstellen unterhalten und denen insgesamt rd. 105.000 Mieterhaushalte angeschlossen sind. „Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2 Personen heißt das, dass unserem Verband mehr als 210.000 Mitglieder angehören. Damit gehören wir zu den mitgliederstärksten Organisationen in Hessen“, erklärte Landesvorsitzender Wolfgang Hessenauer auf einer Pressekonferenz. Im Mittelpunkt des 32. Hessischen Mietertages stand am 13. Mai 2006 in der Bad Hersfelder Stadthalle eine öffentliche Podiumsdiskussion zum Thema „Die Zukunft der öffentlichen Wohnungsunternehmen – Kapitalrendite versus Sozialrendite“. Hierzu erklärte Landesvorsitzender Wolfgang Hessenauer: „Wir erwarten uns von der Diskussionsveranstaltung Antworten auf die Frage, wie bei weiteren Verkäufen öffentlicher Wohnungsbestände oder gar ganzer Wohnungsunternehmen der Auftrag des Staates, insbesondere den einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen ein angemessenes Wohnen zu ermöglichen, erfüllt werden soll. “ Die Städte seien in der Verantwortung, sich für die Zukunft fit zu machen. Kommunale Wohnungsunternehmen hätten sich bisher als unverzichtbare strategische Partner bei der Organisation und Umsetzung städtischer Entwicklungsprozesse erwiesen. In der Mieterorganisation habe man erhebliche Zweifel, ob neue angelsächsische oder japanische Eigentümer für die Mitarbeit an diesen gewaltigen Aufgaben zu gewinnen sein werden. Nachmittags stand der satzungsgemäße Tagungsteil mit den üblichen Regularien sowie der Neuwahl des Landesvorstandes auf der Tagesordnung. Der gesamte bisherige Vorstand unter dem Vorsitz von Wolfgang Hessenauer, Wiesbaden, wurde nahezu einstimmig wiedergewählt. Außerdem lagen den Delegierten zahlreiche Anträge der Mitgliedsvereine vor. [fett]Mieterbund Hessen: Kein Verkauf der Nassauischen Heimstätte![/fett] Mit Entschiedenheit hat sich der Hessische Mieterbund gegen die Absicht der Landesregierung ausgesprochen, die Nassauische Heimstätte zu veräußern. Die Nassauische Heimstätte, die zu mehr als 50 Prozent im Besitz des Landes Hessen ist, sei nach der Übernahme der Kasseler Wohnstadt die letzte landeseigene Wohnungsbaugesellschaft. Sie verfügt über einen Wohnungsbestand von mehr als 60.000 Wohnungen, die sich vorwiegend auf Hessens Städte im Rhein-Main-Gebiet und auf Kassel konzentrieren. Bei den Wohnungsämtern in Hessen seien rd. 50.000 Haushalte registriert, die händeringend eine Sozialwohnung suchen. Die meist preiswerten und öffentlich gebundenen Wohnungen der Nassauischen Heimstätte würden daher dringend für die Wohnungsversorgung einkommensschwächerer Haushalte benötigt. Dies umso mehr, als infolge von Hartz IV nach Meinung aller Fachleute diese Zahl wieder ansteigen werde. Der vom Finanzminister betriebene „Ausverkauf des Tafelsilbers“ sei finanzpolitisch kurzsichtig sowie wohnungs- und sozialpolitisch fatal. Ein Verkauf der Nassauischen Heimstätte – auf nichts anderes liefen die Planungen der Landesregierung hinaus – sei das gefundene Fressen für international agierende Investoren wie z.B. Fortress, Nomura, Annington und Cerberus, die mit Milliardenbeträgen Wohnungsbaugesellschaften aufkauften, die lukraftiven Wohnungsbestände mit Riesengewinnen veräußerten, den Rest liegen ließen und die notwendigen Instandhaltungen zurückfahren. An einem längerfristigen wohnungspolitischen Engagement seien diese Gesellschaften überhaupt nicht interessiert, erklärte Hessenauer weiter. Die Leidtragenden seien gerade die einkommensschwächeren Mieterhaushalte, die sowieso schon 30 bis 40 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Wohnkosten aufbringen müßten. Diese seien dann wiederum auf erhöhte Transferzahlungen des Staates angewiesen. Sollte das Vorhaben seitens der Landesregierung nicht aufgegeben werden, scheue man sich beim Mieterbund auch nicht, zusammen mit anderen Parteien, den Gewerkschaften und anderen Sozialverbänden das Thema zum Gegenstand des nächsten Landtagswahlkampfes zu machen, erklärte Hessenauer. [fett]Öffentliche Wohnungsbestände erhalten[/fett] „Wohnungsverkäufe der öffentlichen Hände wie auch der Verkauf von Wohnungsbaugesellschaften, an denen die öffentliche Hand beteiligt ist, hält der Deutsche Mieterbund grundsätzlich für kurzsichtig und falsch“, so Hessenauer. Die Leidtragenden seien längerfristig immer die Mieterinnen und Mieter in den betroffenen Wohnanlagen, denen nach einer gewissen Schamfrist in Form von Mieterhöhungen, Umwandlung in Wohnungseigentum und Wohnungsverkäufen die Rechnung präsentiert würde. Wie sich inzwischen zeige, ändere die Veräußerung des „Tafelsilbers“ auch an der Misere der öffentlichen Haushalte nichts. Zum Beweis verwies Hessenauer auf den Landeshaushalt, an dessen Defizit sich auch nach dem Verkauf der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft GWH mit mehr als 40.000 Wohnungen vor zwei Jahren so gut wie nichts geändert habe. Die Neubauförderung bleibe zwar sowohl aus versorgungspolitischen als auch aus konjunkturellen Gründen unverzichtbar. Immer wichtiger würden aber die Wohnungsbestände, auf die die „öffentlichen Hände“ Einfluss nehmen, bei denen sie über Miethöhe und Belegung entscheiden, mit denen sie am Wohnungsmarkt agieren können. „Mietwohnungsmärkte sind städtische Märkte“, erklärte Hessenauer. Der sich zuspitzende Mangel an bezahlbaren und familiengerechten Wohnungen, der dazu beitrage, dass die Wohnkosten in den Städten deutlich rascher steigen als im Landesdurchschnitt, müsse überwunden werden. Der zunehmende Mangel an Sozialwohnungen bedeute für die Städte enorme soziale Kosten, weil in den immer kleiner werdenden Sozialwohnungsbeständen soziale Problemfälle konzentriert werden. Auch die kommunalen Wohnungsbestände dürften daher nicht verkauft werden, weil dadurch weitere preiswerte Wohnungen den Wohnungsmärkten entzogen werden. Der Mangel an Wohnungen im unteren und mittleren Preisbereich, der in den Städten festzustellen sei, werde durch den Verkauf kommunaler Wohnungen beschleunigt. [fett]Mieterbund warnt vor übereilter Einführung von REITs[/fett] Der Deutsche Mieterbund – Landesverband Hessen e.V. hat vor der übereilten Einführung von REITs gewarnt. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Firmen, die ausschließlich in Immobilien investieren und ihre Gewinne nahezu vollständig an die Anleger ausschütten. Anfang Oktober hatte Hessens Finanzminister Weimar laut Zeitungsberichten angekündigt, dass das Land Hessen wohl das erste Bundesland sein werde, „das einen börsenfähigen REIT auflegt“. Ministerpräsident Roland Koch hat sich ebenfalls laut einem Bericht des Handelsblattes vom 28.10.2005 für die Einführung von REITs ausgesprochen. Vor diesem Hintergrund warnte der Vorsitzende des hessischen Mieterbundes, Wolfgang Hessenauer, in Bad Hersfeld vor voreiligen Schritten. Es sei bisher vollkommen ungeklärt, wie sich die Einführung von REITs auf die Bewohnerschaft der betroffenen Immobilienbestände auswirke. Es sei zu befürchten, dass sich damit in der Wohnungswirtschaft eine Shareholder Value-Mentalität breit mache, die letztendlich zu Lasten der Mieter gehe. Zwischen den Anlegern und den Bewohnern in den Immobilienbeständen gebe es dann keinerlei persönliche Beziehung mehr. Der Renditedruck sei um ein Vielfaches höher, als bei anderen Formen der Immobilienanlagen. Das Management von REITs-Unternehmen müsse seine Tätigkeit ausschließlich auf die Renditeerzielung konzentrieren. Dazu gebe es diverse Wege:  Maximale Ausnutzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten,  Mieterprivatisierung und sonstige Verkäufe aus dem Bestand,  Unterlassung oder Streckung notwendiger Instandhaltungen und Instandsetzungen,  Luxusmodernisierungen in ausgewählt guten Lagen mit dem Ziel der Verdrängung der vorhandenen Mieter und des Abschlusses neuer Verträge mit zahlungskräftigeren Mietern,  Umwandlungen in Eigentumswohnungen etc.. REITs könnten die negativen Wirkungen von Wohnungsverkäufen spürbar verstärken. Vor allem führten sie durch die Erhöhung des Verwertungsdruckes zur Verteuerung der Wohnkosten und damit zu einer Veränderung der Wohnviertel und Nachbarschaften durch die Verdrängung einkommensschwacher Mieterhaushalte aus guten Lagen. Soweit man sich seitens der öffentlichen Hand durch die Einführung von REITs vermehrte Steuereinnahmen verspreche, sollte man sich Frankreich als warnendes Beispiel vor Augen halten, wo der Finanzminister seit der Zulassung von Reits im Jahr 2003 mit Steuerausfällen in Höhe von zwei Milliarden Euro jährlich zu kämpfen habe. Außerdem müsse mit hohen Folgekosten in Form erhöhter öffentlicher Transferzahlungen gerechnet werden. Die Kräfte des Marktes würden keine Lösungen für die sozialen Fragen des Wohnens, für die Anpassung der Städte an die demografischen Veränderungen und für ein friedliches Zusammenleben einer mulitkulturellen Gesellschaft in den Quartieren schaffen, erklärte Hessenauer abschließend. [fett]Mieterbund Hessen fordert bedarfsorientierten Energieausweis[/fett] Der Deutsche Mieterbund (DMB) – Landesverband Hessen e.V. hat die Landesregierung aufgefordert, ihren Einfluss bei der Bundesregierung geltend zu machen, damit diese endlich die Voraussetzungen für die Einführung eines einheitlichen, objektiven und verständlichen Energieausweises zur Kennzeichnung des Energiebedarfs von Immobilien schafft. „Wir brauchen einen bedarfsorientierten, das heißt an objektiven Kriterien angelegten Energieausweis“ erklärte Verbandsvorsitzender Wolfgang Hessenauer anlässlich des 32. Hessischen Mietertages in Bad Hersfeld. Nur hierdurch werde die Energieeffizienz eines Gebäudes vergleichbar. Angesichts explodierender Energiepreise und des Klimawandels sei der Energieausweis als Transparenzinstrument eine riesige Chance für mehr Wettbewerb und Innovation, er könne Investitionen auslösen und damit Arbeitsplätze in Deutschland schaffen. Der Deutsche Mieterbund lehne Pläne für einen „verbrauchsorientierten Energieausweis“ ab. Der Energieausweis dürfe nicht zu einer standardisierten Heizkostenabrechnung mit einer Sammlung allgemeiner Energiespartipps verkommen, der lediglich Auskunft über den subjektiven Energieverbrauch früherer Nutzer gibt. „Die anbietende Wohnungswirtschaft will Transparenz und Vergleichbarkeit auf dem Wohnungsmarkt offensichtlich um jeden Preis verhindern. Hierdurch werden letztlich der schlechte energetische Zustand einzelner Immobilien und die damit verbundenen hohen Energiekosten verschleiert“, erklärte Hessenauer. „Das Gegenteil wäre richtig. Es ist jetzt endlich an der Zeit, die Energiedaten von Immobilien für Verbraucher offen zu legen. Die Intransparenz im Gebäude- und Wohnungsmarkt ist ein Hindernis für sinnvolle Investitionen und Modernisierungen und verhindert Kostensenkungen.“ Hessenauer verwies auf ein von der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) und vom DMB vorgelegtes Gutachten mit einem konkreten Vorschlag für einen bedarfsorientierten Energieausweis nach dem ’Kühlschrankmodell’. Dieser Ausweis mache die Energieeffizienz eines Gebäudes wirklich vergleichbar und damit zum Auswahlkriterium für die Anmietung oder den Kauf einer Immobilie. "Der Energieausweis kann maßgeblich zur Reduktion der CO2-Emissionen der privaten Haushalte und damit zum Klimaschutz beitragen. Rund ein Drittel des Primärenergieverbrauchs der privaten Haushalte in Deutschland ist auf Raumheizung und Warmwasseraufbereitung zurückzuführen, die hier bestehenden Energie- und CO2-Einsparpotenziale sind enorm", so Hessenauer. Allerdings werde nur eine objektive, bedarfsorientierte Ausgestaltung des Energieausweises tatsächlich zu einer Steigerung der Sanierungseffizienz führen und die notwendige Grundlage für eine effektive CO2-Minderung im Gebäudebestand schaffen. Die Vergleichbarkeit der Energieausweise sei zudem aus Verbraucherschutzsicht unerlässlich.

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