Lage am Wohnungsmarkt spitzt sich zu!

Der Deutsche Mieterbund – Landesverband Hessen e.V. hat der Hessischen Landesregierung vorgeworfen, auf der Basis einer falschen Einschätzung der Situation am Wohnungsmarkt das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum aufheben und die im August dieses Jahres auslaufende zehnjährige Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur noch auf einige wenige hessische Großstädte beschränken zu wollen. Dies sei eine erhebliche Verschlechterung des Mieterschutzes. In ihrem Verordnungsentwurf zur Aufhebung des Verbotes der Zweckentfremdung von Wohnraum, der den kommunalen Spitzenverbänden und den Verbänden der Wohnungswirtschaft im Rahmen einer Anhörung zur Stellungnahme zugesandt wurde, begründet die Landesregierung die Aufhebung der Verordnung mit angeblichen „Änderungen auf dem Wohnungsmarkt, der sich durch den Abzug der alliierten Streitkräfte und die Freigabe der von diesen genutzten Wohnungsbestände sowie durch die demographische Entwicklung bereits entspannt hat und weiter entspannen wird...“. Nähere Angaben zur angeblich entspannten Situation am Wohnungsmarkt werden allerdings nicht gemacht. „Diese Behauptung der Landesregierung hält einer Überprüfung nicht stand“, erklärte der Vorsitzende des Hessischen Mieterbundes, Wolfgang Hessenauer, vor der Presse in Wiesbaden. Die Vorgehensweise der Landesregierung sei einzig und allein ideologisch begründet, habe aber mit der Realität am Wohnungsmarkt nichts zu tun. Er appellierte an alle Verantwortlichen im Land, die Entscheidung noch einmal zu überdenken und zumindest für die größeren Städte des Rhein-Main-Gebiets und die Universitätsstadt Kassel das Zweckentfremdungsverbot aufrechtzuerhalten. Ebenso müsse hier die 10-jährige Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen weiterhin gültig bleiben. [fett]Zielsetzung der Zweckentfremdungsverordnung[/fett] Aufgabe der Zweckentfremdungsverordnung sei es, in Gebieten mit unzureichender Wohnraumversorgung die zweckentsprechende Verwendung von Wohnraum zu sichern und dadurch zur Abschwächung einer Mangelsituation beizutragen. Erst wenn eine Ende der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt insgesamt deutlich in Erscheinung getreten und erkennbar dauerhaft ist, sei der Verordnungsgeber verpflichtet, das Verbot aufzuheben, erklärte Hessenauer. Von einer allgemeinen Entspannung am hessischen Wohnungsmarkt könne aber überhaupt keine Rede sein. Dies müsse auch der Landesregierung bekannt sein. Bereits 1986 habe der Hessische Verwaltungsgerichtshof entschieden, dass „eine Beseitigung der Mangellage“ erst angenommen werden kann, „wenn das Wohnungsangebot die Nachfrage um mindestens 3 bis 4 Prozent übersteigt. Demgegenüber rechtfertigen selbst ein ausgeglichener Wohnungsmarkt oder ein leichter Angebotsüberhang noch nicht die Annahme, die Mangellage bei der Wohnraumversorgung breiterer Bevölkerungsschichten bestehe nicht mehr (Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 04.11.1986 – 5 N 2140/85). Im Gegensatz zur Behauptung der hessischen Landesregierung stellte sich aber die Situation am hessischen Wohnungsmarkt wie folgt dar: [fett]Wohnungsdefizit[/fett] Ausweislich der Zahlen des Hessischen Statistischen Landesamtes standen am 31.12.2002 den 2,84 Millionen Privathaushalten 2,774 Millionen Wohnungen gegenüber. Daraus ergebe sich bereits ein rechnerisches Wohnungsdefizit von rd. 66.000 Wohnungen. Gegenüber 1999 habe sich damit das Wohnungsdefizit um rd. 20 Prozent erhöht. Ursache hierfür sei einerseits der Rückgang der fertiggestellten Wohnungen, andererseits die Zunahme bei der Zahl der Privathaushalte und die zusätzliche Wohnungsnachfrage durch Verkleinerung der Haushalte und eine zusätzliche Wohnflächennachfrage. [bild]/images/hessen/stats/wohnungsdefizit03.gif[/bild] [bild]/images/hessen/stats/wohnungsdefizit04.gif[/bild] Am 31.12.2002 entfielen auf 100 Haushalte 97,5 Wohnungen, was zwar über der Versorgungsquote Mitte der 90iger Jahre lag, aber immer noch unter dem Versorgungsniveau Ende der 80iger Jahre. Dabei sei noch nicht einmal die wohnungspolitisch notwendige Fluktuationsreserve von 3 Prozent berücksichtigt. [bild]/images/hessen/stats/wohnungsdefizit02.gif[/bild] Auch beim Mieterbund erkenne man aber an, dass sich die Wohnungssituation in Hessen regional sehr differenziert darstelle. Während die Wohnungsversorgung im Regierungsbezirk Gießen mit 95,4 Wohnungen auf 100 Haushalte und im Regierungsbezirk Darmstadt mit 96,9 Wohnungen pro 100 Haushalte unter dem Landesdurchschnitt lag, konnte für den Regierungsbezirk Kassel zum 31.12.2002 erstmals eine Wohnungsversorgung von 101,9 Wohnungen pro 100 Haushalte festgestellt werden. Doch dürften auch hieraus nicht die falschen Schlussfolgerungen gezogen werden. Berücksichtige man nämlich die notwendige Fluktuationsreserve von 3 Prozent, läge der Versorgungsgrad mit Wohnraum auch im Regierungsbezirk Kassel bei 98,9 Wohnungen pro 100 Haushalte und damit nur minimal über dem Landesdurchschnitt. [bild]/images/hessen/stats/wohnungsdefizit01.gif[/bild] [fett]Die Zahl der sozialwohnungssuchenden Haushalte steigt[/fett] In seinem Beschluss aus dem Jahr 1986 habe sich der Hessische Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Wohnungsmangellage unter anderem auf die Zahl der bei den Wohnungsämtern registrierten wohnungssuchenden Haushalte gestützt. Auch hier sei die Entwicklung inzwischen erkennbar negativ. Ausweislich der Zahlen, die dem Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung vorliegen, hat sich die Zahl der sozialwohnungssuchenden Haushalte von rd. 53.700 im Jahr 2000 auf rd. 59.000 (+ 9 Prozent) im Jahr 2002 erhöht. Hierbei handele es sich ausschließlich um Haushalte, deren Haushaltseinkommen die Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigen, nicht übersteigen. Besonders negativ sei die Entwicklung in den Städten Darmstadt, Wiesbaden, Frankfurt, Offenbach und Hanau, wo die Zahl der sozialwohnungssuchenen Haushalte von 2001 bis 2002 um 10 bis 41 Prozent gestiegen sei. Allein in Frankfurt seien nach Presseberichten im letzten Jahr rd. 8.000 Haushalte registriert worden, in Wiesbaden über 4.500, Tendenz weiter steigend. [bild]/images/hessen/stats/soz01.gif[/bild] Demgegenüber nehme der Sozialmietwohnungsbestand in Hessen immer weiter ab. Während vor 10 Jahren noch knapp 190.000 Sozialwohnungen zur Verfügung standen, waren es Ende 2002 nur noch knapp 158.000 Wohneinheiten (- 17 %). Nach den Prognosen der Landestreuhandstelle werden bis 2007 weitere 22.000 Wohneinheiten aus den Sozialbindungen herausgefallen sein. Und es sei in Anbetracht der leeren öffentlichen Kassen nicht zu erwarten, dass sich an dieser Situation in den nächsten Jahren nachhaltig etwas ändert, erklärte Hessenauer. [bild]/images/hessen/stats/soz02.gif[/bild] [fett]Mieten und Lebenshaltungskosten[/fett] Auch die Entwicklung des Mietenindex lasse nicht auf eine allgemeine Entspannung am Wohnungsmarkt schließen. Im Gegenteil, seit Jahren stiegen die Wohnungsmieten ohne Nebenkosten nahezu doppelt so schnell wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Von Dezember 2002 bis Dezember 2003 lag nach den Zahlen des Hessischen Statistischen Landesamtes der Anstieg der Mietpreise bei 1,7 Prozent, während die allgemeinen Lebenshaltungskosten nur um 0,9 Prozent gestiegen sind. Dabei handele es sich bekanntermaßen nur um Durchschnittswerte die zu Recht darauf schließen ließen, dass in den Ballungsräumen der Anstieg wesentlich stärker war. [bild]/images/hessen/stats/mieten01.gif[/bild] [fett]Regionale Besonderheiten[/fett] a) Frankfurt Einem Bestand von 342.250 Wohnungen stehen 358.200 Haushalte gegenüber. Dies entspricht einem rechnerischen Wohnungsdefizit von rd. 16.000 Wohnungen oder einem Versorgungsgrad von 95,5 Wohnungen je 100 Haushalte. Die Verantwortlichen der Stadt gehen von einem zusätzlichem Wohnungsbedarf von jährlich 2.600 Wohnungen aus. Die Tendenz dürfte allerdings zunehmend sein, da auch in Frankfurt ein steigender Wohnflächenkonsum feststellbar ist sowie ein weiter anhaltender Trend zu kleineren Haushalten. Die Anzahl der Bewohner je Wohnung reduzierte sich von 2,07 im Jahr 1992 auf 1,89 im Jahr 2001. Parallel hierzu stieg der Anteil der Wohnfläche pro Einwohner von 32,6 m² im Jahr 1992 auf 36,1 m² im Jahr 2001. Im Jahr 2000 betrug der Bestand an Sozialwohnungen noch rd. 40.000 Einheiten. Diese Zahl wird sich bis 2005 auf ca. 35.000 Wohnungen verringert haben, was knapp 10 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes bedeutet. Demgegenüber empfiehlt der Deutsche Städtetag eine Belegungsbindung von 20 Prozent des Wohnungsbestandes. In den mehr als 30 Jahren seit Bestehen der Zweckentfremdungsverordnung habe man in Frankfurt über 10.000 Wohnungen mit einem Bauwert von gut einer Milliarde Euro erhalten oder als Ersatz erzwungen. b) Kreis Darmstadt-Dieburg Die Zahl der Haushalte, die eine Sozialwohnung suchen, stieg im Landkreis Darmstadt-Dieburg seit dem Jahr 2000 kontinuierlich an. Am 1. November 2003 suchten 3.746 Menschen eine Sozialwohnung. Dies waren 327 mehr als ein Jahr zuvor. Im Jahr 2000 waren nur 1.935 Personen als sozialwohnungssuchend registriert. c) Wiesbaden Die Zahl der sozialwohnungssuchenden Haushalte ist von etwas über 3.000 im Jahr 2000 auf über 4.500 (+ 50 Prozent) im letzten Jahr gestiegen. Der durchschnittliche Mietpreis hatte mit rd. 8,- Euro pro Quadratmeter im Jahr 2002 schon fast wieder das Niveau des Jahres 1995 erreicht, als aufgrund des Wohnungsengpasses die Mieten besonders stark angestiegen waren. d) Kassel Auch in Kassel geht der Anteil der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen ständig zurück. Er liegt mittlerweile bei nur noch 10 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes, während dieser Anteil vor 20 Jahren noch 30 Prozent betragen hat. Dies ist in Kassel besonders dramatisch, weil gleichzeitig Kassel bundesweit die Stadt mit den meisten Sozialhilfeempfängern (10 Prozent der Gesamtbevölkerung) ist. Zwar registriert Kassel einen Wohnungsleerstand von ca. 3 bis 4 Prozent. Soweit insbesondere von Wohnungsbaugesellschaften über eine Leerstandsquote von 13 bis 15 Prozent berichtet wird, führt man dies beim Mieterbund vor allem auf mangelhafte Ausstattung dieser Wohnungsbestände und ein nicht intaktes Wohnumfeld zurück. Im Rahmen einer gezielten Förderung werde es auch in den kommenden Jahren notwendig sein, den Bedarf preiswerten und familiengerechten Wohnraums durch entsprechende Maßnahmen auch mit Hilfe des Landes Hessen zu decken. [fett]Perspektive[/fett] Aus einer Wohnungsmarktanalyse der Landestreuhandstelle, die der Hessischen Landesregierung vorliegt, ist zu entnehmen, dass die Zahl der privaten Haushalte in Hessen bis 2020 deutlich zunehmen wird. Je nach Berechnung weichen die Steigerungsraten voneinander ab. Nach Berechnungen des Instituts für Wohnen und Umwelt wird mit einem Zuwachs von 6,2 Prozent gerechnet, nach den Zahlen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung ist sogar mit einem Zuwachs der Privathaushalte um 12,4 Prozent bis 2020 zu rechnen. In der niedrigsten Variante bedeutet dies einen Zuwachs um 176.000 Haushalte in der höheren Variante des BBU um 352.000 Haushalte. Auf das Jahr bezogen entspricht dies einem Zuwachs von 10.000 bis 20.000 Haushalten, die jedes Jahr zusätzlich auf den Wohnungsmarkt drängen. Dabei verläuft die Entwicklung in den drei Regierungsbezirken sehr unterschiedlich. Den stärksten Zuwachs wird nach beiden Prognosen der Regierungsbezirk Darmstadt, den geringsten Zuwachs der Regierungsbezirk Kassel zu verzeichnen haben. Unter Berücksichtigung des jährlichen Wohnungsverlustes durch Abriss, Umwidmung oder Wohnungszusammenlegungen sowie unter Berücksichtigung der notwendigen Fluktuationsreserve müssten nach dem Wohnungsbericht der Landesregierung aus dem Jahr 2001 jährlich rd. 25.000 Wohnungen neu gebaut werden. Tatsächlich lägen die Fertigstellungszahlen bei derzeit unter 20.000 pro Jahr. Es müsse also mit einer weiteren Verschärfung der Lage gerechnet werden, erklärte Hessenauer. [fett]Fazit[/fett] Alles in allem sei es vor diesem Hintergrund vollkommen unerfindlich, wie die Landesregierung in ihren Verlautbarungen und in ihrer Begründung für die Aufhebung der Zwckentfremdungsverordnung behaupten könne, der Wohnungsmarkt habe sich weitgehend entspannt. Zumindest für die Universitätsstädte und den Ballungsraum Rhein-Main treffe genau das Gegenteil zu. Deshalb sei es unverantwortlich, hier mit falschen Behauptungen Politik zu machen und ein wichtiges Instrument zum Schutze der Mieterhaushalte aufzugeben. Auch der Hinweis auf das Überangebot an Büroflächen helfe hier nicht weiter und sei im Übrigen für die Beibehaltung der Zweckentfremdungsverordnung unmaßgeblich. Hier komme es allein auf die Versorgung mit Wohnraum an, und die sei nach wie vor mangelhaft. Hessenauer zitierte noch einmal aus dem Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs aus dem Jahre 1986, wonach „selbst ein ausgeglichener Wohnungsmarkt oder ein leichter Angebotsüberhang noch nicht die Annahme“ rechtfertige, “die Mangellage bei der Wohnraumversorgung breiterer Bevölkerungsschichten bestehe nicht mehr...“. Und das Bundesverwaltungsgericht habe immer wieder in seinen wegweisenden Entscheidungen zum Zweckentfremdungsverbot darauf hingewiesen, dass es für die Weitergeltung der Verordnung insbesondere auf die „Gefährdung der weiteren Wohnraumversorgung“ ankomme. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof habe hierzu für Kassel unter anderem festgeschrieben: „Für Kassel ergibt sich die besondere Gefährdungslage aus seiner Eigenschaft als Industriestadt, Mittelpunkt Nordhessens und den Besonderheiten seiner Sozialstruktur. So lag und liegt der Anteil der über 60 Jahre alten Einwohner mit über 25 Prozent der Gesamtzahl der Einwohner Kassels deutlich über dem Landesdurchschnitt. Auch die Arbeitslosenzahlen lagen und liegen stets über dem Bundes- und Landesdurchschnitt. Hinzu kommt, dass Kassel Standort der Gesamthochschule Kassel mit steigenden Studentenzahlen ist. Diese Besonderheiten der Sozialstruktur sind geeignet, die Gefährdungsprognose des Verordnungsgebers zu rechtfertigen und die Annahme zu begründen, die Gefährdung werde voraussichtlich auf längere Zeit fortbestehen. Denn die genannten Umstände lassen den Kasseler Wohnungsmarkt als labil erscheinen, bei dem schon kurzfristige Entwicklungen zu einer nachhaltigen Veränderung der Wohnraumversorgung in Richtung auf eine zunehmende Unterversorgung führen können.“ Diese besonders labile Lage des Kasseler Wohnungsmarktes lasse sich durchaus auch auf andere Regionen, insbesondere das Rhein-Main-Gebiet übertragen, erklärte Hessenauer. Mit der Aufhebung der Zweckentfremdungsverordnung sei nicht nur die Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum, sondern auch das spekulative Leerstehenlassen von Wohnraum zu befürchten. Hessenauer erinnerte in diesem Zusammenhang daran, dass zunehmende Wohnungsleerstände aus spekulativen Gründen Ende der 60iger/Anfang der 70iger Jahre des letzten Jahrhunderts für das Aufflammen von Häuserkämpfen in Frankfurt mit verantwortlich gewesen seien.

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