Bundesgerichtshof stiftet Verwirrung

Der BGH hat entschieden, dass die „Holzteil-Klausel“ eines Hamburger Mietvertrages wirksam ist: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

„Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verkompliziert das Mietrecht und stiftet mit Sicherheit bei Mietern wie Vermietern große Verwirrung. Sie schafft aber keine Rechtssicherheit oder Klarheit. Statt dessen muss bei Farbwahlklauseln jetzt unter anderem differenziert werden, ob Vorgaben, wie Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, sich auf das laufende Mietverhältnis beziehen oder auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung“, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes – Landesverband Hessen e.V., Jost Hemming, das gestrige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 283/07).

Mitte Juni diesen Jahres hatte der Bundesgerichtshof noch entschieden, dass die Klausel: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“, unwirksam ist (BGH VIII ZR 224/07). Bereits im Vorjahr hatte der Bundesgerichtshof geurteilt, dass die Klausel: „Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“, ebenfalls unwirksam ist (BGH VIII ZR 199/06).
In beiden Fällen erklärten die Karlsruher Richter, dass diese Farbwahlklauseln Mieter unangemessen benachteiligen und einschränken. Der Vermieter dürfe keine Vorschriften machen, wenn es um die Einrichtung und Dekoration der Wohnung gehe. Die Entscheidung, ob Tapete oder Raufaser, ob weiß oder farbig gestrichen, sei Sache des Mieters.

Diese Urteile relativiert der Bundesgerichtshof jetzt. Die „Holzteil-Klausel“ beziehe sich nicht auf das laufende Mietverhältnis, sondern nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Jost Hemming: „Tatsächlich werden hierdurch die Dekorationsmöglichkeiten des Mieters während der Mietzeit stark eingeschränkt. Wer im laufenden Mietverhältnis von seinem Recht Gebrauch macht, einen anderen Anstrich zu wählen, als vorgegeben, riskiert, dass er bei seinem Auszug noch einmal lackieren oder anstreichen muss.“

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs muss auch noch zwischen „lackierten Holzteilen“ und „farbig gestrichenen Holzteilen“ unterschieden werden. Zumindest bei den „lackierten Holzteilen“ wird Mietern jeglicher Gestaltungsspielraum genommen. Der Mieter muss hier die Wohnung in dem bei Vertragsbeginn vorgefundenen Farbton zurückgeben. Anders aber offensichtlich bei „farbig gestrichenen Holzteilen“, so Hemming. Hier bejaht der BGH die Wirksamkeit der Vertragsregelung mit der Begründung, der Mieter sei nach der „Holzteil-Klausel“ nicht auf einen bestimmten Farbton festgelegt, er habe einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

„Ganz wichtig“, so der Mieterbund-Geschäftsführer, „die Entscheidung des BGH betrifft nur solche Mietverträge, die eine entsprechende Farbwahlklausel für Holzteile im Mietvertrag enthalten“. Nach wie vor entfalle für Mieter jegliche Renovierungspflicht, wenn ihr Mietvertrag starre Renovierungsfristen oder starre Quotenklauseln mit einer anteiligen Zahlungsverspflichtung enthielten. Angesichts der komplizierten Rechtslage sollten Mieter, bevor sie renovieren, lackieren oder anstreichen, immer den Rat des örtlichen Mietervereins einholen, empfahl Hemming.

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