Mieterbund befürchtet neue Wohnungsnot in den Städten
Trotz Bevölkerungsrückgangs, der in Hessen bereits im letzten Jahr eingesetzt hat, befürchtet man beim Deutschen Mieterbund - Landesverband Hessen e.V. in Teilbereichen Hessens, insbesondere den größeren Städten im Rhein-Main-Gebiet, verstärkte Engpässe am Wohnungsmarkt. Der Hessische Mieterbund stützt sich dabei auf die Wohnungsbedarfsprognose Hessen 2030, die das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung beim Institut für Wohnen und Umwelt in Darmstadt in Auftrag gegeben hatte.
Wie der Vorsitzende des Mieterbundes Hessen, Wolfgang Hessenauer, anlässlich des 7. Kasseler Mieterforums zusammen mit Vertretern des Mieterbundes Nordhessen vor der Presse erklärte, müssten im Zeitraum von 2006 bis 2030 in ganz Hessen ungefähr 321.000 Wohnungen gebaut werden, um das im Jahr 2006 erreichte Versorgungsniveau halten zu können,. Im Hinblick darauf, dass im Durchschnitt die Wohnungsversorgungsquote in Hessen bei 98,5 Wohnungen pro 100 Haushalte liegt, sei diese Wohnungsbedarfsberechnung allerdings vollkommen unzureichend. Lege man als Minimalziel den durchschnittlichen Anstieg der Wohnungsversorgungsquote in Hessen im Zeitraum von 1998 bis 2004 zugrunde - in diesem Zeitraum verbesserte sich die Wohnungsversorgungsquote um 0,08 pro Jahr - errechnet sich daraus ein Wohnungsbedarf für ganz Hessen für den Zeitraum 2006 bis 2030 von etwas mehr als 373.000 Wohnungen. Das sind knapp 16.000 Wohnungen pro Jahr. Der größte Bedarf wird
mit knapp 280.000 Wohnungen für die Gesamtperiode in Südhessen erwartet. Das entspricht einem durchschnittlichen Bedarf pro Jahr von ca. 11.500 Wohnungen. Deutlich geringer ist der Wohnungsbedarf in den beiden anderen Regierungsbezirken mit durchschnittlich 1.775 Wohnungen pro Jahr in Nordhessen bzw. 2.269 Wohnungen pro Jahr im Regierungsbezirk Gießen.
Entgegen diesem Bedarf ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen dramatisch rückläufig. Während im Zeitraum 2000 bis 2006 im Durchschnitt knapp 19.500 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt wurden, waren es bereits 2006 nur noch 17.353 Wohneinheiten. 2008 wurden gerade mal noch 13.171 Wohnungen errichtet. Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen liege also bereits jetzt hessenweit unter dem Wohnungsbedarf, der zur Erhaltung des Status Quo erforderlich wäre, erklärten die Mietervertreter in Kassel.
Die zunehmende Verknappung von Wohnraum mache sich bereits jetzt in den Mietpreisen der Städte des Rhein-Main-Gebietes bemerkbar. Nicht umsonst rangiere Frankfurt am Main mit Neuvermietungsmieten von durchschnittlich 11 Euro pro Quadratmeter bundesweit hinter München auf Platz 2. Auch Wiesbaden und Darmstadt gehörten mit rund 9 Euro pro Quadratmeter zur Spitzengruppe im bundesweiten Mietpreisranking. Und selbst in der Stadt Kassel,
wo die Wohnungsversorgungslage im Vergleich zum Rhein-Main-Gebiet sich noch wesentlich besser darstellt, lagen die Neuvermietungsmieten nach dem Empirica Mietpreisranking im 1. Quartal 2009 über 7 Euro pro Quadratmeter.
Besonders betroffen von dieser Entwicklung seien die mittleren und unteren Einkommensschichten der Bevölkerung. Diese könnten die Mieten in den größeren Städten kaum noch aufbringen. Bei den Wohnungsämtern seien nach wie vor über 40.000 Haushalte hessenweit als wohnungssuchend gemeldet. Gleichzeitig sei die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen in Hessen so niedrig wie nie. Im Jahr 2008 sind nach den Zahlen des zuständigen Ministeriums gerade einmal 542 Mietwohnungen öffentlich gefördert worden. Der Sozialwohnungsbestand bröckle immer weiter ab. Bis 2015 würden rund 11 Prozent der vorhandenen Sozialwohnungen durch Rückzahlung der Darlehen aus den Wohnungsbindungen herausfallen, bis 2020 kommen noch einmal 16 Prozent des Bestandes hinzu. Wenn nichts Nachhaltiges geschehe, werde der Sozialwohnungsbestand bis zum Jahr 2020 auf rund 80.000 Wohnungen zusammenschrumpfen, erklärten die Vertreter des Mieterbundes Hessen.
Alles in allem sei dies vor dem Hintergrund einer steigenden Zahl von bedürftigen Haushalten eine dramatische Entwicklung. Auch in Hessen klaffe die Einkommensschere immer weiter auseinander. Zwar sei die Zahl der ALG II-Bedarfsgemeinschaften von knapp 240.000 im Januar 2006 auf etwas über 210.000 im Januar 2009 zurückgegangen. Doch seit dem sei schon wieder ein Anstieg festzustellen, im Juni lag die Zahl der Bedarfsgemeinschaften schon wieder bei fast 220.000. Dabei nicht mitgezählt seien die Bevölkerungsgruppen, die laufende Hilfe zum Lebensunterhalt bzw. Hilfe nach den §§ 5 bis 9 des Sozialgesetzbuches erhalten. Im Jahr 2008 handelte es sich hierbei immerhin um 80.000 Haushalte.
Bitter sei die Situation aber auch für die so genannten Schwellenhaushalte, die gerade über den Einkommensgrenzen für den Bezug von Transferleistungen liegen, die aber besonders hart von steigenden Wohnkosten betroffen sind.
Die Hessische Landesregierung sei daher aufgefordert, endlich eine ehrliche Bestandsaufnahme zu machen und den sozialen Wohnungsbau wieder anzukurbeln, allerdings nicht nach dem Prinzip der Gießkanne, sondern ganz gezielt in den besonders angespannten Regionen des Wohnungsmarktes. Nach Auffassung des Mieterbundes ist ein Förderungsvolumen von mindestens 3.000 bis 4.000 öffentlich geförderten Wohnungen jährlich erforderlich, um der Bedürfnislage der Bevölkerung einigermaßen gerecht zu werden. Alles in allem müssten die
Vorraussetzungen dafür geschaffen werden, damit die Fertigstellungszahlen wieder auf durchschnittlich 20.000 pro Jahr steigen.
Kein Abbau von Mieterschutzrechten
Darüber hinaus müssten die Mieterinnen und Mieter vor den schlimmsten Auswüchsen eines angespannten Wohnungsmarktes durch entsprechende Rahmenbedingungen geschützt blei-ben. In diesem Zusammenhang appellierte der Mieterbund erneut an die Landesregierung,
endlich die so genannte Kündigungssperrfristverordnung, die Erwerber von Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, für 10 Jahre von dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung ausschließt, über den 31.12.2009 hinaus zu verlängern. Es sei unerträglich, dass die Landesregierung die Mieterinnen und Mieter mit ihren Schutzrechten hier im Ungewissen lasse und sich offensichtlich zum Handlanger von Umwandlungsspekulanten machen wolle.
Am Mietrecht dürfe nicht herumexperimentiert werden. Der beabsichtigten Verkürzung der Kündigungsfristen für Vermieter erteilte der Hessische Mieterbund eine klare Absage. Es sei ein Unterschied, ob einem Mieter gegen seinen Willen die Wohnung gekündigt werde oder ob ein Mieter die Kündigung ausspreche. Hier appellierte der Hessische Mieterbund an die Landesregierung, im Bundesrat den Einfluss Hessens geltend zu machen und dem Abbau von Mieterrechten entgegenzutreten.
Auch der Ausweitung von REITs auf den Wohnungsbestand erteilt der Mieterbund Hessen eine klare Absage. Das REITs-Konzept, nämlich die Steuerbefreiung der entsprechenden Unternehmen und die Besteuerung auf der Seite der Anleger über die Ausschüttungsgewinne, begleitet von dem durch die börsentägliche Bewertung ausgehenden Druck, führe im Ergebnis zu einem Substanzverzehr der Wohnungsunternehmen. Instandhaltung und Modernisierung würden vernachlässigt. Der Erfolg des Managements würde nur noch an der Ausschüttung gemessen. Dafür würden dann die üblichen und bekannten Instrumente zur Erzielung von Maximalprofiten genutzt:
- Maximale Ausschöpfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten
- Einzelverkäufe attraktiver Bestände
- Streckung notwendiger Instandhaltungen und Reparaturen
- Abbau von Arbeitsplätzen in den Unternehmen
REITs werde den Prozess der Renditeorientierung in der Wohnungswirtschaft deutlich verschärfen. Die hier zugrunde liegende Konstruktion sei insgesamt kontraproduktiv zu einer nachhaltigen Bewirtschaftung der Wohnungsbestände. Die Politik solle deshalb keine neuen und zusätzlichen Optionen schaffen, um solche aus Sicht des Mieterbundes unerwünschten Fehlentwicklungen zu fördern.
7. Kasseler Mieterforum diskutiert Anforderungen an eine soziale Wohnungspolitik
Zum siebtenmal hat der Deutsche Mieterbund - Landesverband Hessen e.V. zusammen mit dem Mieterbund Nordhessen e.V. zum alle zwei Jahre stattfindenden Kasseler Mieterforum am 31.10.2009 ab 10:00 Uhr namhafte Wissenschaftler, Wohnungswirtschaftler, Wohnungspolitiker, Mietervertreter und interessierte Bürger in das Hotel La Strada in Kassel eingeladen.
Im Mittelpunkt der Tagung stehen Fragen zur Zukunft des Wohnungsmarktes , insbesondere wie die offizielle Wohnungspolitik auf die zunehmende soziale Spaltung in der Gesellschaft reagiert und inwieweit sie Ihrer sozialen Verantwortung gerecht wird.
Nach einem einführenden Vortrag von Oberlandeskirchenrat Landespfarrer Dr. Eberhard Schwarz von der Evangelischen Kirche Kurhessen-Waldeck referiert Prof. Dr. Uwe Altrock vom Fachbereich Architektur und Stadtplanung der Universität Kassel über „Herausforderungen, Möglichkeiten und Instrumente der Stadtentwicklung und Wohnungspolitik in Zeiten des demographischen Umbruchs".
Der Geschäftsführer der Nassauischen Heimstätte/Wohnstadt, Prof Thomas Dilger, wird anschließend in einem Praxisbericht über das „Wohnen als Motor der Stadtentwicklung" sprechen. Ihm folgt ein Vortrag von Prof. Dr. Walter Hanesch von der Hochschule Darmstadt, der sich mit der „sozialen Spaltung in Deutschland und der Zukunft des Wohnungsmarkts und der Wohnungspolitik" befassen wird. Den Schlusspunkt bildet die Ansprache des Präsidenten des Deutschen Mieterbundes, Dr. Franz-Georg Rips, der über „die großen Herausforderungen für die Wohnungsmärkte" aus Sicht des Deutschen Mieterbundes sprechen wird.
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